Eine Miteigentümergemeinschaft an einer Immobilie ist keine Seltenheit. Sie entsteht oftmals durch den gemeinschaftlichen Kauf einer Immobilie durch Ehegatten bzw. nichteheliche Lebenspartner oder durch eine Erbschaft innerhalb von Familien. Während eine solche Gemeinschaft für den einen ein Segen bedeutet, ist sie für den anderen zugleich ein Fluch: Denn die Erwerbs- und laufenden Kosten der Immobilie werden von allen Miteigentümern gleichermaßen getragen. Doch nicht jeder Miteigentümer ist bereit, diese Verpflichtung einzugehen. Juristischer Rat ist besonders dann gefragt, wenn es zwischen den Miteigentümern zum Streit über das Bestehen der Miteigentümergemeinschaft und den Verkauf der Immobilie kommt.
Doch wie läuft eine Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft konkret ab? Muss ein solches Auseinandersetzungsverfahren vor einem spanischen Gericht ausgetragen werden? Kann ein einzelner Miteigentümer das Eigentum an der Immobilie behalten? Und welche Kosten erwarten mich bei einem Auseinandersetzungsverfahren als Miteigentümer?
Der folgende Beitrag gibt einen kurzen Überblick über diese Fragen, erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Wo ist geregelt, wie eine Miteigentümergemeinschaft aufgelöst wird?
Die Auseinandersetzung zwischen Miteigentümern einer Immobilie ist in den Art. 392 ff. des Código Civil, königlicher Erlass vom 24. Juli 1889 zur Veröffentlichung des Zivilgesetzbuches (spanisches bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Art. 400 Código Civil gibt jedem Miteigentümer das Recht, eine Miteigentumsgemeinschaft aufzulösen. Die Auseinandersetzung erfolgt gemäß Art. 404 Código Civil dadurch, dass die Immobilie verkauft und der erzielte Erlös unter den Miteigentümern aufgeteilt wird.
Wie läuft die Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft konkret ab?
Die Auseinandersetzung einer Miteigentumsgemeinschaft kann sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich erfolgen. Einigen sich die Miteigentümer außergerichtlich, kann die Immobilie gegen eine Zahlung an den ausscheidenden Miteigentümer, angelehnt an den Wert der Immobilie, aufgelöst werden. Die Immobilie verbleibt im Eigentum der weiteren Miteigentümer.
Können sich die Miteigentümer jedoch nicht außergerichtlich über die Auflösung der Gemeinschaft einigen, so kann derjenige, der die Auflösung begehrt, eine Teilungsklage bei dem zuständigen Gericht erheben. Ist diese erfolgreich, verkündet das Gericht ein Urteil, mit dem anschließend die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragt und durchgeführt werden kann. Durch die sich anschließende Teilungsversteigerung wird die Immobilie veräußert und der Erlös durch die Miteigentümer geteilt.
Ich begehre die Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft. Kann ich selbst eine solche Teilungsklage erheben? Und falls ja, welches Gericht wäre zuständig?
Nein, es besteht faktisch ein Anwaltszwang in jedem gerichtlichen Verfahren mit einem Streitwert von mehr als 2.000,00 EUR. Im Falle einer Teilungsklage bildet der Wert der Immobilie den maßgeblichen Streitwert, der regelmäßig die 2.000,00 EUR Grenze überschreiten dürfte. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.
Anders als im deutschen Recht ist weiter zu berücksichtigen, dass für die Vertretung vor dem Gericht ein Gerichtsbevollmächtigter, sog. „Procurador“ notwendig ist. Der Procurador ist ein Jurist, dessen Aufgabe sich auf die Abwicklung des Prozesses beschränkt. Der vom Mandanten aufgesuchte und bevollmächtigte Rechtsanwalt ist wiederrum ausschließlich für die Beratung, die Erstellung der Klageschrift und das Halten des Plädoyers zuständig. Demnach werden zwei Juristen für einen Miteigentümer tätig.
Das Gericht hat ein Urteil verkündet, welches mir zugestellt wurde. Ist das Verfahren damit beendet?
Das Verfahren ist damit zwar formal zu einem Abschluss gelangt, allerdings kann mit dem Urteil, das zugleich einen „Titel“ darstellt, die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Dies ist ein gesondertes Verfahren, welches sich an den Gerichtsprozess anschließt und den Urteilsspruch (Tenor) praktisch umsetzt. Im spanischen Recht ist zu beachten, dass bereits mit dem Urteil (Titel) ohne weitere Zwischenschritte der ausscheidende Miteigentümer die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben kann.
Wie kann die Zwangsversteigerung der Immobilie konkret betrieben werden?
Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist in Spanien in den Art. 655 ff. Ley de Enjuiciamiento Civil, Gesetz 1/2000 vom 7. Januar, kurz LEC (spanische Zivilprozessordnung) geregelt. Zuständig für die Versteigerung der Immobilie ist das Vollstreckungsgericht. Nach Art. 667 Abs. 1 i.V.m. Art. 645 LEC wird die Versteigerung eines Grundstücks auf dem Portal der Justizverwaltung (Staatsanzeiger), sog. „Boletín Oficial Estado“ elektronisch bekannt gemacht und angekündigt. Der Versteigerungswert der Immobilie ergibt sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich der eingetragenen Lasten und Belastungen. Es erfolgt ein Versteigerungstermin, bei dem interessierte Bieter, nach Hinterlegung von Sicherheiten, teilnehmen können. Derjenige, der den Zuschlag erhält, tritt in die Rechtsnachfolge sämtlicher Lasten und Belastungen der ersteigerten Immobilie ein und die Miteigentümergemeinschaft wird aufgelöst.
Welche Kosten entstehen durch den Gerichtsprozess und die Zwangsversteigerung der Immobilie? Und wer hat diese Kosten zu tragen?
Im Rahmen des gerichtlichen Klageverfahrens sowie durch das sich anschließende Zwangsversteigerungsverfahren entstehen verschiedene Kostenpositionen.
Die Kosten eines spanischen Zivilprozesses setzen sich aus den Honoraren für die beauftragten Rechtsanwälte, Sachverständigen, Zeugenentschädigungen und Gerichtsgebühren zusammen. Daneben fallen weitere Kosten für den Gerichtsanwalt, den „Procurador“ an. Die Kosten, die durch einen „Procurador“ entstehen, richten sich nach dem Streitwert des Verfahrens und sind in der Gebührenordnung für Gerichtsanwälte, königliches Dekret 1373/2003 vom 7. November 2003 geregelt. Die Honorare
des beauftragten Rechtsanwalts können frei mit dem Mandanten verhandelt werden, sind aber in der Regel an die sog. „Criterios Orientativos Baleares“, einer Art Gebührenordnung für Rechtsanwälte, angelehnt.
Weiter ist zu berücksichtigen, dass die vorgenannten Honorare jeweils für jede Partei anfallen, was schnell dazu führt, dass eine solche Teilungsklage hohe Kosten verursacht.
Die Gesamtkosten eines Klageverfahrens zur Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft werden exemplarisch an einem fiktiven Streitwert, der dem Wert der Immobilie entspricht, von 500.000,00 EUR aufgezeigt:
Anwaltskosten
Nach den Vorgaben der „Criterios Orientativos Baleares“ kann die beauftragte Rechtsanwältin bzw. der beauftragte Rechtsanwalt ein Honorar in Höhe von 60-100 % der Kosten verlangen, sodass diese konkret 22.680,00 EUR bis 37.800,00 EUR betragen würden.
Gebühren des Procuradors
Aus der Gebührenordnung für Gerichtsanwälte geht hervor, dass diese bei einem fiktiven Streitwert von 500.000,00 EUR insgesamt 1.428,00 EUR betragen.
Verfahrenskosten der Zwangsversteigerung
Die Höhe der Anwaltsgebühren im Zwangsversteigerungsverfahren betragen regelmäßig 80 % der Kosten, sodass sich hier ein Honorar von 30.240,00 EUR ergeben würde. Auch der Procurador muss im Zwangsversteigerungsverfahren erneut bezahlt werden. Seine Kosten liegen bei dem vorgenannten Streitwert bei 1.428,00 EUR.
In dem Gerichtsprozess trägt in der Regel die unterlegene Partei, deren Anträge vollständig abgewiesen wurden, die Kosten des Verfahrens. Diese umfassen neben den vorgenannten Kosten, die gleichen Kosten für die Gegenseite. Im schlimmsten Fall würden diese bei dem vorgenannten Streitwert und zwei Miteigentümern insgesamt 78.456,00 EUR betragen. Daneben fallen auch die Kosten für das Zwangsversteigerungsverfahren an.
Angesichts dieser Kosten ist einer außergerichtlichen Streitbeilegung der Vorrang einzuräumen. Diese erfordert, neben Soft Skills und Erfahrung, einen guten Überblick über die jeweiligen Interessenlagen und rechtliches Know-How. Demnach ist auch in diesem Verhandlungsstadium eine juristische Beratung zu empfehlen.
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