Im Lichte der letzten Entscheidungen der spanischen Gerichte (STS 1671/2023 vom 29. November, STS 1643/2023 vom 27. November, STS 105/2024 vom 30. Januar, AP Las Palmas 552/2022 vom 23. Juni, AP Alicante 301/2021 vom 29. September, AP Asturias 175/2022 vom 28. April und AP Madrid 249/2022 vom 6. Juli) zum Thema Ferienvermierung in Eigentümergemeinschaften und Mehrfamilienhäusern möchte ich Ihnen das vorliegende Update geben.
In den Urteilen vom Obersten Spanischen Gerichtshof wurde zunächst klargestellt, dass ein Verbot der Ferienvermietung zulässig ist, sofern die Satzung der Eigentümergemeinschaft dieses Verbot beinhaltet. Dabei wird weiter klargestellt, dass die Ferienvermietung eine wirtschaftliche Tätigkeit ist und sollten in der Satzung wirtschaftliche Tätigkeiten verboten sein, ohne die Ferienvermietung direkt zu nennen, so fällt die Ferienvermietung dennoch unter das Verbot der wirtschaftlichen Aktivitäten.
Die spanischen Gerichte öffnen sich jedoch auf beinahe allen Ebenen und fast allen spanischen Regionen in den zitierten Gerichtsentsscheidungen auch zugunsten der Ferienvermieter und interpretieren Artikel 17.12 des spanischen Wohneigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) nun so, dass die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung lediglich mit einer 3/5-Mehrheit regulieren, aber NICHT verbieten darf. Sollte also kein satzungsmäßiges Verbot der Ferienvermietung vorliegen und kein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung exisitieren, ist die Ferienvermietung nicht wirksam durch die Eigentümergemeinschaft verboten. Auch die Eintragung eines ungültigen Beschlusses ins Grundbuchamt macht den Beschluss nicht wirksam.
Begründet wird dies unter anderem dadurch, dass die Entscheidung darüber, ob man Ferienvermietung betreiben darf oder nicht, die zuständige staatliche Behörde trifft, also auf Mallorca der Inselrat (Consell de Mallorca), und nicht die Miteigentümer. Die Erlaubnis für die Ferienvermietung muss der Eigentümergemeinschaft mitgeteilt werden.
Eigentümergemeinschaften müssen hier auch aufpassen, da ein nicht rechtmäßiges Verbot der Ferienvermietung die Möglichkeit eröffnet, dass der belastete Eigentümer entgangen Gewinn einfordern kann.
Weiter wird festgelegt, dass die Ferienvermietung nicht ohne trifftigen Grund verboten werden darf. Dabei stellt die Ferienvermietung per se keine belästigende Tätigkeit dar und kann daher nicht von vorneherein per Beschluss verboten werden, sondern es muss zunächst ein trifftiger Grund, z.B. ein Verstoß gegen die Hausordnung, vorliegen.
So kann die Eigentümergemeinschaft mit einer 3/5-Mehrheit Voraussetzungen für die Ferienvermietung festlegen: Erhöhung der Gemeinschaftskosten um bis zu 20% für die Ferienvermieter, Mitteilung der Hausordnung an die Feriengäste, Beschränkung der Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch Feriengäste, Check-In und Check-Out-Zeiten festlegen, Kommunikation der Daten der Feriengäste an die Hausverwaltung etc.
Der Eigentümer ist ebenfalls verpflichtet die Daten seiner Feriengäste an die Hausverwaltung zu übermitteln. Daher muss er bei Abschluss des Mietvertrags daran denken, sich die Zustimmung zur Weitergabe dieser Daten zu diesem Zweck geben zu lassen. Auch muss er im Mietvertrag darauf hinweisen, dass falsch geparkte Autos des Feriengastes auf seine Kosten von einem privaten Abschleppdienst abgeschleppt werden können.
Verstößt der Eigentümer oder seine Feriengäste gegen diese Vorschriften, kann die Eigentümergemeinschaft vom Eigentümer die Einstellung der Ferienvermietungsaktivität verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.
Auch soll erwähnt werden, dass ein Eigentümer, der seine Wohnung an einen Feriengast vermietet, in dieser Zeit selbst das Gemeinschaftseigentum NICHT nutzen darf. Er darf also während der vermieteten Zeit z.B. nicht den Pool oder den Tennisplatz nutzen. Dies gilt übrigens nicht nur für die Ferienvermietung, sondern auch für die Langzeitvermietung.
Autor:
Dr. Dominic John Patrick Porta, LL.M.
Rechtsanwalt (Rechtsanwaltskammer Düsseldorf Nr. 52954)
Abogado (ICAIB n° 6645)
dominic.porta@anwaltmallorca.eu
www.anwaltmallorca.eu
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